Shop chân đế Lumiere EverGreen đang trở thành sản phẩm được nhiều nhà đầu tư quan tâm khi phân khu căn hộ bước vào giai đoạn bàn giao, cư dân bắt đầu nhận nhà và nhu cầu sử dụng các dịch vụ thiết yếu dần hình thành. Đây cũng được xem là thời điểm đáng chú ý để đón đầu hoạt động kinh doanh thay vì chờ đến khi cộng đồng cư dân đã ổn định.
Với lợi thế nằm trong quần thể Vinhomes Smart City, nguồn khách hàng nội khu lớn, nguồn cung mặt bằng hữu hạn và mức giá thuê tham chiếu khoảng 900.000 – 1.000.000 đồng/m²/tháng, câu hỏi đặt ra là: Có nên đầu tư shop chân đế Lumiere EverGreen để cho thuê?
Bài viết dưới đây tôi sẽ phân tích theo góc nhìn dòng tiền, khả năng khai thác và tiềm năng giữ giá để nhà đầu tư có thêm cơ sở trước khi xuống tiền.
TỔNG QUAN VỀ SHOP CHÂN ĐẾ LUMIERE EVERGREEN
Lumiere EverGreen là phân khu căn hộ cao cấp nằm trong đại đô thị Vinhomes Smart City, khu vực phía Tây Hà Nội. Bên cạnh hệ thống căn hộ, một trong những yếu tố tạo nên giá trị khai thác của dự án là hệ thống shop chân đế Lumiere EverGreen, nằm trực tiếp tại khối đế các tòa căn hộ.
Khác với những mặt bằng thương mại nằm độc lập bên ngoài khu dân cư, shop chân đế có lợi thế đặc biệt khi khách hàng mục tiêu nằm ngay phía trên và xung quanh mặt bằng. Khi cư dân chuyển về sinh sống, các nhu cầu về ăn uống, mua sắm, làm đẹp, giáo dục và dịch vụ hàng ngày sẽ dần xuất hiện.
Đây chính là cơ sở để các nhà đầu tư quan tâm đến mô hình bất động sản dòng tiền xem shop chân đế là một loại tài sản đáng nghiên cứu.
Điểm quan trọng là giá trị của một shop không chỉ nằm ở diện tích hay giá mua. Khả năng tạo doanh thu cho người thuê mới là yếu tố quyết định mức giá thuê và tính thanh khoản của mặt bằng trong dài hạn.
VÌ SAO THỜI ĐIỂM LUMIERE EVERGREEN BÀN GIAO LẠI ĐÁNG CHÚ Ý VỚI NHÀ ĐẦU TƯ SHOP?
Cư dân bắt đầu về ở, nhu cầu kinh doanh bắt đầu hình thành
Một khu căn hộ chỉ thực sự tạo ra giá trị thương mại mạnh khi có cư dân sinh sống thực tế.
Trong giai đoạn dự án đang xây dựng, chủ đầu tư có thể đưa ra nhiều tiện ích và tiềm năng phát triển, nhưng đối với người kinh doanh, yếu tố quan trọng nhất vẫn là khách hàng thực tế.
Khi Lumiere EverGreen bước vào giai đoạn bàn giao, lượng cư dân nhận nhà và chuyển về sinh sống sẽ tạo ra nhu cầu tiêu dùng ngay trong nội khu.
Từ một tòa căn hộ mới bàn giao, những nhu cầu tưởng như rất đơn giản như một quán cafe gần nhà, cửa hàng tiện lợi, nhà thuốc, salon, spa, nhà hàng hay cửa hàng ăn sáng đều có thể trở thành nhu cầu thường xuyên.
Đây là lý do shop chân đế Lumiere EverGreen có lợi thế khi đón đầu quá trình hình thành cộng đồng cư dân.
Đón đầu cư dân thay vì chờ thị trường hoàn thiện
Đối với bất động sản thương mại, thời điểm gia nhập thị trường có ý nghĩa rất lớn.
Nếu nhà đầu tư sở hữu mặt bằng từ giai đoạn đầu, có thể chủ động tìm kiếm khách thuê, hoàn thiện mặt bằng và xây dựng phương án khai thác trước khi mật độ cư dân đạt mức cao.
Ngược lại, nếu chờ đến khi toàn bộ khu vực đã kinh doanh ổn định, những vị trí đẹp có thể đã được khai thác, trong khi giá thuê hoặc giá chuyển nhượng của các mặt bằng có vị trí tốt có thể trở nên khó tiếp cận hơn.
Vì vậy, lợi thế của giai đoạn hiện tại nằm ở câu chuyện “đón đầu nhu cầu” chứ không đơn thuần là mua một mặt bằng rồi chờ tăng giá.
GIÁ THUÊ SHOP CHÂN ĐẾ LUMIERE EVERGREEN KHOẢNG BAO NHIÊU?
Một trong những yếu tố được nhà đầu tư quan tâm nhất khi nghiên cứu shop chân đế Lumiere EverGreen chính là khả năng tạo dòng tiền từ hoạt động cho thuê.
Mức giá tham chiếu đang được quan tâm khoảng 900.000 – 1.000.000 đồng/m²/tháng. Tuy nhiên, đây nên được xem là mức tính tham khảo để xây dựng bài toán đầu tư, bởi giá thuê thực tế có thể khác nhau tùy thuộc vào vị trí, diện tích, mặt tiền, tầng, hướng tiếp cận và khả năng kinh doanh của từng căn.
Có thể hình dung bài toán doanh thu theo diện tích như sau:
| Diện tích shop | 900.000 đồng/m²/tháng | 1.000.000 đồng/m²/tháng |
|---|---|---|
| 40m² | 36 triệu/tháng | 40 triệu/tháng |
| 50m² | 45 triệu/tháng | 50 triệu/tháng |
| 60m² | 54 triệu/tháng | 60 triệu/tháng |
| 85m² | 76,5 triệu/tháng | 85 triệu/tháng |
Như vậy, với những căn có diện tích lớn và vị trí đẹp, doanh thu cho thuê trên lý thuyết có thể ở mức đáng chú ý.
Tuy nhiên, nhà đầu tư không nên lấy giá thuê nhân 12 tháng rồi kết luận ngay về lợi suất.
Một bài toán dòng tiền thực tế cần tính đến thời gian trống, chi phí vận hành, bảo trì, môi giới, thuế và các khoản chi phí liên quan khác.
NHỮNG YẾU TỐ GIÚP SHOP CHÂN ĐẾ LUMIERE EVERGREEN CÓ KHẢ NĂNG TẠO DÒNG TIỀN
Lợi thế từ lượng khách hàng nội khu
Đây là điểm khác biệt lớn giữa shop chân đế và nhiều loại hình mặt bằng thương mại khác.
Khách hàng của shop không nhất thiết phải đến từ bên ngoài. Một phần nhu cầu đến trực tiếp từ cư dân đang sinh sống trong các tòa căn hộ.
Đặc biệt, những ngành hàng phục vụ nhu cầu hàng ngày có thể hưởng lợi từ lượng khách hàng nội khu ổn định.
Một cư dân có thể chỉ mua cafe một lần khi đi ngang qua, nhưng có thể sử dụng dịch vụ cửa hàng tiện lợi, nhà thuốc, ăn sáng, giặt là hoặc salon nhiều lần mỗi tháng.
Chính tần suất sử dụng mới là yếu tố tạo nên dòng tiền bền vững cho mặt bằng.
Nguồn cung mặt bằng có giới hạn
Không giống như hàng hóa thông thường có thể sản xuất thêm khi nhu cầu tăng, số lượng shop chân đế trong một dự án là hữu hạn.
Khi cộng đồng cư dân tăng lên nhưng nguồn cung mặt bằng không tăng tương ứng, những căn có vị trí tốt có thể trở nên có giá trị hơn đối với người kinh doanh.
Tất nhiên, nguồn cung hữu hạn không đồng nghĩa mọi căn shop đều có khả năng tăng giá như nhau. Vị trí và khả năng khai thác vẫn là yếu tố quyết định.
Có nhiều mô hình kinh doanh để khai thác
Một mặt bằng có thể phục vụ nhiều loại hình kinh doanh sẽ có lợi thế hơn khi tìm kiếm khách thuê.
Với shop chân đế Lumiere EverGreen, các nhóm ngành có thể hướng đến gồm F&B, cafe, cửa hàng tiện lợi, thực phẩm, làm đẹp, giáo dục, dịch vụ cá nhân và nhiều mô hình phục vụ nhu cầu cư dân.
Khả năng chuyển đổi giữa các ngành hàng giúp chủ sở hữu giảm phần nào sự phụ thuộc vào một mô hình kinh doanh duy nhất.
VỊ TRÍ NÀO CỦA SHOP CHÂN ĐẾ LUMIERE EVERGREEN ĐÁNG ƯU TIÊN?
Không phải tất cả shop chân đế đều có giá trị thương mại giống nhau.
Nếu mục tiêu là đầu tư để cho thuê, nhà đầu tư nên đặc biệt quan tâm đến vị trí.
Shop gần sảnh cư dân
Các căn nằm gần sảnh thường có lợi thế về lượng người qua lại và khả năng nhận diện.
Đây là vị trí phù hợp với những ngành hàng cần khách hàng tiếp cận thường xuyên như cafe, đồ ăn nhanh, cửa hàng tiện lợi, nhà thuốc hoặc dịch vụ cá nhân.
Shop góc, hai mặt tiền
Shop góc hoặc có nhiều hướng tiếp cận thường có lợi thế về tầm nhìn và khả năng nhận diện thương hiệu.
Đối với khách thuê kinh doanh, việc khách hàng dễ nhìn thấy mặt bằng đôi khi quan trọng không kém diện tích.
Một căn shop diện tích vừa phải nhưng nằm ở vị trí nổi bật có thể có hiệu quả khai thác tốt hơn một căn diện tích lớn nhưng nằm ở vị trí ít người qua lại.
Shop trên trục di chuyển chính
Các tuyến đường nội khu, khu vực kết nối giữa các tòa nhà hoặc khu vực gần tiện ích có thể tạo ra lưu lượng khách tốt hơn.
Do đó, khi mua shop chân đế Lumiere EverGreen, nhà đầu tư không nên chỉ hỏi “giá bao nhiêu một mét vuông” mà cần đặt câu hỏi:
“Với vị trí này, khách thuê có thể tạo ra bao nhiêu doanh thu?”
Đây mới là góc nhìn quan trọng khi đầu tư bất động sản thương mại.
NHỮNG MÔ HÌNH KINH DOANH PHÙ HỢP VỚI SHOP CHÂN ĐẾ LUMIERE EVERGREEN
Nhóm F&B và cafe
Cafe, đồ ăn sáng, đồ ăn nhanh, nhà hàng hoặc các mô hình F&B phục vụ cư dân có thể là nhóm ngành được quan tâm khi cộng đồng cư dân bắt đầu hình thành.
Ưu điểm của nhóm này là tần suất sử dụng cao nếu lựa chọn được sản phẩm, mức giá và vị trí phù hợp.
Nhóm bán lẻ và nhu yếu phẩm
Cửa hàng tiện lợi, minimart, thực phẩm, đồ gia dụng và các sản phẩm phục vụ nhu cầu hàng ngày có thể tận dụng trực tiếp lượng khách hàng nội khu.
Đây cũng là nhóm ngành có khả năng tạo nhu cầu lặp lại tương đối tốt.
Nhóm dịch vụ cư dân
Salon tóc, nail, spa, nhà thuốc, giặt là, trung tâm giáo dục hoặc các dịch vụ cá nhân là những mô hình có thể hướng đến cộng đồng cư dân tại chỗ.
Điểm chung của nhóm ngành này là không nhất thiết phải phụ thuộc hoàn toàn vào khách vãng lai.
ĐẦU TƯ SHOP CHÂN ĐẾ LUMIERE EVERGREEN CÓ KHẢ NĂNG GIỮ GIÁ TỐT KHÔNG?
Khả năng giữ giá của một shop thương mại cần được nhìn ở nhiều góc độ.
Trước hết là vị trí. Một căn shop nằm ở vị trí đẹp, dễ tiếp cận và có lưu lượng khách tốt thường có lợi thế hơn khi tìm kiếm người thuê hoặc chuyển nhượng.
Tiếp theo là khả năng tạo dòng tiền. Một mặt bằng đang có khách thuê ổn định với mức giá hợp lý thường có sức hấp dẫn lớn hơn một mặt bằng bỏ trống.
Cuối cùng là sự phát triển của cộng đồng cư dân và hệ sinh thái xung quanh.
Nếu mật độ cư dân tăng, hoạt động thương mại phát triển và nhu cầu thuê mặt bằng được duy trì, những căn shop có vị trí tốt sẽ có cơ sở để duy trì giá trị trong dài hạn.
Vì vậy, thay vì nói shop chân đế Lumiere EverGreen chắc chắn giữ giá, cách tiếp cận phù hợp hơn là đánh giá dựa trên vị trí + dòng tiền + nhu cầu thực tế + nguồn cung mặt bằng.
NHỮNG RỦI RO CẦN BIẾT TRƯỚC KHI ĐẦU TƯ SHOP CHÂN ĐẾ LUMIERE EVERGREEN
Đầu tư bất động sản dòng tiền không đồng nghĩa với việc chắc chắn có khách thuê ngay lập tức.
Rủi ro thời gian trống
Trong giai đoạn đầu, lượng cư dân có thể chưa đạt mức ổn định. Vì vậy, chủ sở hữu cần chuẩn bị phương án tài chính cho thời gian mặt bằng chưa có khách thuê.
Rủi ro chọn sai vị trí
Đây có thể là rủi ro lớn nhất.
Hai căn shop cùng diện tích nhưng khác vị trí có thể có mức giá thuê và khả năng thanh khoản rất khác nhau.
Rủi ro kỳ vọng giá thuê quá cao
Mức giá thuê khoảng 900.000 – 1.000.000 đồng/m²/tháng là cơ sở để tham chiếu, không nên xem là mức giá áp dụng đồng nhất cho tất cả các căn.
Giá thuê thực tế cần được kiểm chứng theo từng căn và từng thời điểm.
Rủi ro chọn sai khách thuê
Một mặt bằng tốt nhưng mô hình kinh doanh không phù hợp vẫn có thể gặp khó khăn.
Do đó, chủ shop cần ưu tiên những ngành hàng có nhu cầu thực tế từ cộng đồng cư dân thay vì chỉ chạy theo những mô hình đang “hot”.
CÓ NÊN ĐẦU TƯ SHOP CHÂN ĐẾ LUMIERE EVERGREEN ĐỂ CHO THUÊ?
Nếu mục tiêu của nhà đầu tư là tìm kiếm một tài sản thương mại có khả năng tạo dòng tiền dài hạn, shop chân đế Lumiere EverGreen là sản phẩm đáng để nghiên cứu, đặc biệt trong giai đoạn dự án đang bước vào quá trình bàn giao và cộng đồng cư dân bắt đầu hình thành.
Lợi thế đáng chú ý nhất hiện nay không nằm ở việc “mua hôm nay chắc chắn tăng giá”, mà nằm ở khả năng đón đầu nhu cầu kinh doanh khi cư dân bắt đầu về ở.
Mức giá thuê tham chiếu khoảng 900.000 – 1.000.000 đồng/m²/tháng cũng tạo cơ sở để nhà đầu tư xây dựng bài toán doanh thu và tính toán lợi suất trước khi quyết định.
Tuy nhiên, nếu đầu tư để cho thuê, nhà đầu tư nên ưu tiên shop có vị trí đẹp, dễ tiếp cận, mặt tiền tốt, gần luồng cư dân và phù hợp với nhiều mô hình kinh doanh.
Một căn shop có giá mua hợp lý nhưng khó khai thác chưa chắc là khoản đầu tư tốt. Ngược lại, một căn shop có giá vốn cao hơn nhưng tạo ra dòng tiền ổn định và có khả năng giữ chân khách thuê lâu dài có thể mang lại hiệu quả tốt hơn.
KẾT LUẬN
Shop chân đế Lumiere EverGreen đang đứng trước một giai đoạn đáng chú ý khi dự án bước vào thời kỳ bàn giao căn hộ và đón cư dân về sinh sống. Đây chính là yếu tố có thể tạo động lực cho hoạt động kinh doanh tại khối đế trong thời gian tới.
Với lợi thế cộng đồng cư dân, nguồn cung mặt bằng hữu hạn, khả năng phục vụ nhu cầu tiêu dùng nội khu và mức giá thuê tham chiếu khoảng 900.000 – 1.000.000 đồng/m²/tháng, sản phẩm này có cơ sở để được quan tâm dưới góc nhìn bất động sản dòng tiền.
Tuy nhiên, bài toán đầu tư hiệu quả không nằm ở việc mua bất kỳ shop nào, mà nằm ở việc chọn đúng căn. Nhà đầu tư nên phân tích đồng thời giá vốn, vị trí, diện tích, mặt tiền, lưu lượng cư dân, ngành hàng phù hợp, giá thuê thực tế và tỷ lệ lấp đầy trước khi đưa ra quyết định.
Nếu lựa chọn được căn shop có vị trí tốt và giá vốn hợp lý, giai đoạn cư dân bắt đầu về ở có thể trở thành thời điểm phù hợp để đón đầu nhu cầu kinh doanh và xây dựng dòng tiền cho thuê dài hạn tại Lumiere EverGreen.
LIÊN HỆ NGAY VỚI TRƯỜNG XUÂN LAND
Hãy liên hệ với Trường Xuân Land ngay hôm nay để được tư vấn miễn phí:
Hotline: 0923.029.029
Email: info.truongxuanland@gmail.com
Địa chỉ: Tòa S105, Vinhomes Smart City, phường Tây Mỗ, TP. Hà Nội
Website: https://truongxuanland.vn/
